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>> BAUX IMMOBILIERS

Prenez le soin de lire très attentivement le contrat de bail que l’on vous propose, qu’il s’agisse d’un bail d’habitation ou d’un bail à usage commercial (Au terme de l’article 69 de l’Acte Uniforme OHADA sur le Droit Commercial Général, le régime des baux commerciaux s’applique au bail à usage professionnel)

Veiller à ce qu’il soit écrit, car cela vous permet d’apporter aisément la preuve de vos droits et par conséquent celle des obligations du propriétaire bailleur.

Cet écrit doit établi en autant d’exemplaires qu’il n’y a de parties. Chaque exemplaire doit porter mention du nombre d’exemplaires en circulation.

Le bureau de l’enregistrement reçoit également un exemplaire.

En dehors des considérations d’ordre fiscal, la présentation de votre bail au bureau d’enregistrement offre un avantage, car dès l’instant où le receveur local de l’Enregistrement et des Domaines appose son cachet avec la date sur tous les exemplaires et en conserve un pour les archives, ce bail devient officiel et opposable aux tiers.

Préalablement à la signature du bail écrit qui vous est proposé, prenez le soin de discerner les clauses ou dispositions essentielles de ce contrat en ce qu’elles doivent comporter les renseignements obligatoires suivants :

Nom et adresse du propriétaire et/ou de son mandataire

Dans l’hypothèse où le propriétaire est représenté au contrat par un tiers, vous devez exiger de ce dernier qu’il produise un mandat en bonne et due forme.

Cette précaution vous permet ainsi d’éviter d’être victime d’une éventuelle escroquerie ou de subir l’annulation du contrat parce que souscrit à l’insu du propriétaire.

La durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose des locaux

Si vous souhaitez demeurer le plus longtemps possible dans les lieux loués et quelle que soit la nature du bail que vous devez signer il est de votre intérêt de souscrire une durée d’au moins 3 ans assortis d’une clause de renouvellement par tacite reconduction.

Ce choix a en effet le mérite de conférer à l’économie générale du contrat une certaine stabilité puisque même s’il advenait que le propriétaire veuille augmenter en cours de bail le loyer, l’ajustement ne pourra avoir lieu que lors du renouvellement du bail d’origine, c’est à dire au terme d’une période triennale.

Dans le cadre d’un bail commercial, la clause de tacite reconduction n’a pas sa raison d’être, puisque le renouvellement de votre bail est acquis dès l’instant où vous justifiez avoir exploité conformément aux stipulations du bail, l’activité prévue par celui ci, pendant une durée minimale de 2 ans. De surcroît, l’article 91 de l’Acte Uniforme OHADA sur le Droit Commercial qui est d’ordre public exige que le locataire fasse au préalable une demande formelle de renouvellement de bail.

Cette demande doit être adressée au bailleur par acte d’Huissier au plus tard 3 mois avant la date d’expiration du bail.

Des considérations ci-dessus, il faut donc retenir que le mécanisme de la clause de tacite reconduction est incompatible avec le dispositif d’ordre public de l’Acte Uniforme OHADA sur le Droit Commercial et par conséquent doit être radicalement exclu de ce type de contrat

S’agissant de la date à partir de laquelle les locaux doivent être mis à la disposition du locataire elle revêt également un intérêt, puisqu’elle détermine le point de départ de la jouissance des lieux.

Si les locaux ne sont pas immédiatement disponibles, vous pouvez demander au propriétaire de vous accorder une option. S’il vous la donne (Exigez un écrit), il s’engage par conséquent à ne louer les locaux à aucune autre personne pendant une période déterminée. Si pendant cette période, vous levez l’option ( règlement des conditions financières ), le propriétaire est tenu de vous louer les locaux

La description des locaux et de ses annexes

Les indications qui s’y rapportent permettent de vous édifier sur l’étendue de la jouissance que vous allez avoir sur les locaux, ses annexes ou dépendances et partant de pouvoir vérifier leur consistance, leur conformité et leur caractère utilitaire au moment de votre entrée dans les lieux.

Avant la prise en jouissance des lieux, dressez s avec le propriétaire ou son mandataire un état contradictoire des lieux.

Cet état des lieux peut également être établi par un Huissier de justice en présence des parties ou de leur représentant respectif. Vous devez dans ce cas supporter avec le propriétaire les frais d’Huissier pour moitié chacun

Si au cours de cette formalité, vous constatez la non fonctionnalité ou la dégradation d’un équipement, matériel ou élément quelconque dans les lieux, n’omettez pas de le mentionner sur le PV d’état des lieux et de recueillir sur ce même document l’engagement du propriétaire ou de son mandataire d’y remédier dans un délai précis.

Le montant et les modalités de paiement du loyer ainsi que les conditions de sa révision éventuelle

Avant de vous engager assurez vous que le loyer proposé correspond bien au prix du marché pour des locaux de standing identique situés dans la même zone.

S’agissant des conditions de révision de loyer, préférez aux conditions contractuelles de révision du loyer, celles prévues par la loi.

En effet si l’on se réfère à la réglementation en vigueur en la matière au Sénégal on se rend compte que celle ci est de tendance pro-débitoriale, donc ayant pour vocation essentielle de protéger le débiteur en l’occurrence, le locataire.

S’agissant des baux à usage d’habitation, Conférer à ce sujet :

- Code des Obligations Civiles et Commerciales

- Décret n° 776527 du 23 juin 1977 modifié par le décret n° 81- 609 du 17 juin 1981 relatif au montant du loyer des locaux à usage d’habitation ;

- Décret n° 81-683 du 7 juillet 1981 fixant les dénuits de calcul du loyer des locaux à usage d’habitation et ses annexes publiées au JOS du 23 juin 1984

- Loi n° 81-21 du 25 juin 1981 réprimant la hausse illicite de loyer des locaux à usage d’habitation

- Décret n° 81- 1034 du 25 octobre 1981 portant application de la loi 81-21

NB :

L’ensemble de ces textes avec mise à jour complète est publié in extenso dans l’ouvrage consacré aux baux à usage d’habitation par Maître Doudou Ndoye. Collection : « Tout ce qu’il faut savoir ». Editions Juridiques Africaines, Avril 1991

Quant aux baux commerciaux ou à usage professionnel, l’article 84 de l’Acte Uniforme de l’OHADA relatif au Droit Commercial Général dispose au sujet de la fixation et de la révision des loyers ceci :

« Les parties fixent librement le montant du loyer, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires applicables (alinéa 1) .

Le loyer est révisable dans les conditions fixées par les parties, ou à défaut, à l’expiration de chaque période triennale. » (alinéa 2)

L’alinéa 1 de cette disposition illustre éloquemment le souci qu’a le législateur de protéger le locataire contre tout abus de propriétaire consistant en la fixation de loyers excessifs.

Au terme de l’alinéa 2 même s’il est admis que le loyer est révisable dans les conditions fixées par les parties, l’une d’elle peut parfaitement saisir le juge en cas désaccord sur le nouveau montant du loyer. Cette prérogative lui est conférée par l’article 85, laquelle disposition accorde au juge la possibilité d’user d’un pouvoir discrétionnaire d’appréciation en la matière.

Article 85

« A défaut d’accord écrit entre les parties sur le nouveau montant du loyer, la juridiction compétente est saisie par la partie la plus diligente. Pour fixer le montant du nouveau loyer, la juridiction compétente tient notamment compte des éléments suivants :
- la situation des locaux
- leur superficie
- l’état de vétusté
- le prix des loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires. »

Le montant du dépôt de garantie

Il doit être limité à 2 mois de loyer sans les charges et est restituable en fin de bail

Seuls les frais éventuels de remise en état des lieux susceptibles de vous incomber peuvent être déduits de cette garantie.

Faites subordonner sa restitution à la date effective de votre départ des lieux.

Vous pouvez inciter le propriétaire au respect de cette exigence en stipulant dans votre contrat des pénalités par jour de retard, mais dans ce cas vous devrez admettre qu’une pénalité du même ordre vous soit appliquée au cas où vous accuserez vous aussi du retard dans le paiement de vos loyers.

Comment rompre un bail immobilier lorsque l’on est locataire ?

Vous devez nécessairement observer un préavis.

Lorsqu’il s’agit d’un bail d’habitation, vous devez l’adresser par huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception 3 mois à l’avance au bailleur.

Si vous avez conclu un bail commercial et que vous souhaitez le résilier, vous devez donner congé par acte d’Huissier au bailleur au moins 6 mois à l’avance.

Cet acte quoique simple demeure cependant lourd de conséquences, car vous devrez libérer les locaux loués sans pouvoir prétendre à une indemnité d’éviction

L’Acte Uniforme de l’OHADA relatif au Droit Commercial Général entend par bail commercial tout bail portant sur des locaux à usage commercial, industriel, artisanal ou professionnel

EVITER LE PIEGE DES CLAUSES ABUSIVES

Lorsque vous êtes en face d’un contrat, prenez toujours le soin de lire attentivement toutes les clauses qui le composent et demandez—vous si chacune d’elle est objectivement justifiée au regard de la finalité des prestations échangées et de leur nécessaire équilibre.

Dans les contrats de bail immobilier, il arrive souvent que l’on y relève des clauses abusives parce que compromettant de manière manifeste l’équilibre du contrat au détriment d’une partie ou parce que violant tout simplement l’ordre public économique édicté par Le législateur

Quelques exemples de clauses abusives, pour vous aider à les détecter et à les refuser :

- Clause interdisant au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur dans des circonstances visées par une liste limitative débutant par exemple par l’adverbe « notamment ». Une telle clause est abusive en ce qu’elle tend à interdire toute réclamation du locataire.

- Clause par laquelle le bailleur s’arroge la faculté de mettre fin à toute tolérance sans délai. Cette clause est abusive en ce qu’elle ne prévoie pas l’obligation pour le bailleur de notifier au locataire, sous une forme explicite qu’il met fin à l’usage qui s’est instauré de déroger aux clauses du bail, et de lui laisser un délai suffisant pour se mettre en conformité avec ladite obligation

- Clause faisant obligation au locataire :

- De supporter à ses frais toutes modifications d’arrivée, de branchement, de remplacement de compteur ou d’installation intérieure pouvant être exigée par les compagnies distributrices d’eau et d’électricité

- De faire poser, à ses frais, des compteurs d’eau chaude et froide, les frais de location, entretien et relevé étant à la charge du locataire. Une telle clause est abusive en ce qu’elle transfère au locataire des obligations qui, portant sur l’installation d’élément d’équipement incombent normalement au bailleur

- Clause prévoyant que les travaux et aménagements effectués par le locataire « feront immédiatement accession à l’immeuble » et resteront acquis au bailleur à la fin du contrat qu’elle qu’en soit la cause, sans aucune indemnité ni remboursement de sa part ou de la part des occupants survivants, le bailleur conservant la faculté d’exiger, lors du départ du locataire, la remise des locaux dans leur état d’origine. Cette clause est jugée abusive car elle laisse au seul bailleur le choix entre la remise en état des lieux loués et l’abandon des aménagements réalisés par le locataire, d’où un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat

Il en est de même pour les clauses suivantes :

- Clause fixant de manière irrévocable la durée d’un contrat sans prévoir la possibilité d’une résiliation anticipée pour motif légitime

- Clause fixant en cas de congé ou préavis des horaires de visite du logement incompatibles avec les contraintes de la vie courante des locataires

- Clause mettant à la charge exclusive du locataire les frais liés à la conclusion du bail

- Clause obligeant le locataire à négocier avec le propriétaire le montant du loyer renouvelé faute de quoi les frais de procédure de renouvellement seraient à sa charge

- Clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour le manquement du locataire à ses obligations autres qu’essentielles

- Clause interdisant au locataire de faire occuper les lieux loués par les personnes de son choix

- Clause déterminant le montant de l’indemnité du par le locataire qui n’exécute pas ses obligations sans prévoir une indemnité du même ordre à la charge du bailleur qui n’exécute pas les siennes

- Clause exigeant du locataire qu’il souscrive des assurances autre que celles qu’il est d’usage de contracter

- Clause prévoyant une « domiciliation » du locataire dans les lieux qu’il a libérés

- Clause exigeant du locataire qui effectue des travaux avec l’accord du propriétaire, d’en confier la réalisation à l’architecte ou aux entreprises choisis par ce dernier.

 
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